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借道产交所 央企纷纷拍卖属下房企股权
2008年7月10日

借道产交所 央企纷纷拍卖属下房企股权

http://www.sina.com.cn 2008年07月02日 01:08 证券日报

  □ 本报记者 家路美

   近日,数家房地产企业登陆北京产权交易所、上海联合产权交易所的股权转让名单。对比待售房地产企业的评估值、经营状况、资产状况和挂牌价格可以发现,央企或相关部委在拨打算盘时还是比较慎重的,既不会贵得离谱,也很少“跳楼大甩卖”。

  房企股权排队待售

   产权交易所资料显示,近段时间以来,房地产企业的股权频频挂牌。

   中国华润总公司挂牌5700 万元转让所持重庆置尚房地产开发有限公司40%的全部股权。据了解,重庆置尚是一家中型的国有参股企业,开发资质二级,注册资本5000万元,在成渝占有一定的市场份额。而中国华润作为一家超大型中央级企业,其主营业务涵盖零售、电力、啤酒、地产、食品、医药、纺织、化工、水泥、微电子、燃气、压缩机等多个领域,旗下的华润置地是内地最具实力的综合型房地产公司之一,业务范围已拓展至北京、上海、深圳、成都等18个城市、土地储备面积超过2000万平方米。重庆置尚的股权出售,或许可以视为中国华润总公司对旗下房地产业务的统筹整合。

   北京市电信房地产开发有限责任公司是一家中型国有控股企业。近日,有四家股东准备转让所持北京市电信房地产股权:北京华瑞无线通信设备安装有限公司、北京通信服务公司、北京电信投资有限公司和北京电信实业集团,这四家公司各自持股16.39%、9.84%、14.43%和57.7%,合计持股98.36%。通过产权交易所的资料可以发现,北京市电信房地产的实际控制人为国务院国资委,在国资重组的大潮中,国务院国资委也在有序整合所控制的庞大资产,北京市电信房地产就属于调整出列的对象,挂牌价格 14090.77 万元。

   与上述两家待售企业相比,中国华联房地产开发公司则是中等规模的国有独资公司,国家发改委宏观经济研究院持有100%股权。这次,发改委研究院拟转让华联房地产的85%产权,尽管有所保留,但也涉及到了控制权转移。相对上述两家房地产企业,发改委研究院的要价也比较低,85%的股权挂牌价格仅997.95万元。业内人士认为,作为国家部委的直属研究机构,宏观经济研究院剥离所持房地产股权的行为可以理解。

  整体价格还算合适

   对比待售房地产企业的评估值、经营状况、资产状况和挂牌价格可以发现,央企或相关部委在拨打算盘时还是比较慎重的,既不会贵得离谱,也很少“跳楼大甩卖”。

   重庆置尚40%股权的挂牌价格是5700万元。与此同时,根据企业的审计数据,重庆置尚的资产总额为34089.09万元,净资产4320.73万元;上年主营业务收入0元,利润总额-292.39万元,亏损-292.39万元,转让标的的对应评估值为 5044.54万元。此外,根据评估数据(评估基准日为2008年3月31),重庆置尚的资产总额为 38372.72万元,负债总额32386.36万元,净资产 5986.36万元。但值得注意的是,中国华润提出,“意向受让方应以不低于5700万元的价格受让重庆置尚房地产开发有限公司40%的股权及转让方对标的公司2650万元的债权”。业内人士认为,如果仅从这些数据进行简单分析,对潜在受让方而言,购买重庆置尚相关股权还是比较合算的。

   北京市电信房地产98.36%股权的挂牌价格是14090.77万元。但根据评估数据(评估基准日为 2007年6月30日),北京市电信房地产的资产总额为40492.33万元,负债总额26166.62万元,净资产14325.71万元;转让标的对应的评估值为 14090.77万元,与挂牌价格正好完全相等。而根据该公司的审计数据,公司的资产总额为38873.62万元,净资产12706.99万元;上年主营业务收入18554.92万元,利润总额7874.86万元,盈利5378.65万元,资产状况和盈利状况都说得过去。业内人士表示,目前不少待售企业的经营状况和盈利状况都非常一般,甚至常常出现亏损,相对来说,北京市电信房地产可能具备一定的吸引力。

   华联房地产85%股权的挂牌价格为997.95万元。根据评估资料(评估基准日为2007年6月30),华联房地产的资产总额为15774.2万元,负债总额14600.13万元,净资产1174.06万元;转让标的对应评估值为997.95万元,也恰好与挂牌价格相符。与此同时,根据华联房地产的审计数据,该公司的资产总额为19401.29万元,净资产-7469.21万元;上年主营业务收入0元,利润总额-149.38万元,亏损149.38万元。业内人士认为,仅从评估价格而言,华联房地产的卖价还不算太贵,但考虑到目前企业的经营状况和资产状况(这双方面因素将影响到公司的未来发展能力和盈利能力),潜在受让方可能要仔细盘算盘算。

  一手抓经济 一手抓善后

   由于出售上述房企股权的都是大型央企或者国家部委,其挂牌要求也比普通民企要多一些。产权交易所资料显示,在各项经济指标之外,大型央企或国家部委的“额外”要求多数会体现职工安置这项艰难的工作。

   国务院国资委在挂牌出售北京市电信房地产的股权时,就明确提出了多项受让条件:意向受让方应为依法设立并存续3年以上、从事房地产开发的企业法人;注册资金和净资产均不低于2亿;具有良好的商业信用和社会信誉;承诺按法律有关规定,标的企业的全部债权债务由改制后企业继续承担;保留标的企业的独立法人地位。此外,意向受让方还要认同并严格贯彻标的企业已披露的改制分流实施方案、职工分流安置方案和资产处置实施方案;安置标的企业现有全部职工,签订不短于3年的劳动合同;保持标的企业现有管理团队的稳定等。

   国家发改委宏观经济研究院也比较看重待售企业的“善后”工作。该研究院表示,潜在受让方购并华联房地产,须书面承诺同意华联房地产的《职工安置方案》和《重组改制方案》。这就意味着,潜在受让方在履行其经济责任时,还要承担一定的社会责任,为待售企业的职工稳定做出贡献。

   值得肯定的是,大型央企或相关部委在出售旗下资产时,常常对待售资产中所存在的部分风险进行主动提示。比如,国家发改委宏观经济研究院指出,由于华联公司系统原有企业数量众多,情况比较复杂,且不少企业涉及诉讼,潜在受让方须注意相关风险。国务院国资委在挂牌北京市电信房地产时也特地披露,北京电信实业集团公司委托北京银行(14.03,-0.36,-2.50%,)向标的企业发放了短期流动资金贷款5000万元,而且标的企业控股的天津市信邦置业有限公司提供抵押担保,抵押物为其所持有的土地使用权,抵押物价值为13159万元,现正办理抵押手续等。

 
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